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Hipotecas Sobre Terrenos en Costa Rica
Los inversionistas privados generalmente no otorgan hipotecas sobre terrenos crudos sin una construcción significativa en el sitio en Costa Rica. Hay algunas excepciones a esta política, pero son pocas y distantes entre sí. ¿Por qué es así?
La Tierra Genera Gastos, No Ingresos
La tierra es un «sumidero de dinero»: no genera dinero, de hecho, necesita dinero para mantenerse a flote, en términos de impuestos y mantenimiento. Compare con una casa, por ejemplo, que puede ganar dinero como alquiler antes de venderla.
Además, la tierra generalmente requiere una inversión inicial sustancial (en forma de construcción) para convertirla en un generador de ingresos. Los inversionistas que recuperan un terreno debido a una ejecución hipotecaria tienen pocas opciones: vender el terreno rápidamente o invertir una suma sustancial para desarrollarlo.
La tierra es especulativa
Aquí está el problema con la tierra: es una inversión 100% especulativa. Los inversionistas en tierras esperan al 100% que el valor aumente para proporcionarles una tasa de rendimiento justa. Los inversionistas generalmente no especulan con las garantías de préstamos.
Hay mucha tierra en Costa Rica
Si bien teóricamente hay poca tierra en el mundo, y por extensión en Costa Rica, también es muy abundante. Al intentar vender un terreno, se enfrenta a un vasto inventario de parcelas también a la venta, en un mercado de compradores.
Es por eso que los inversionistas no valoran la tierra tanto como una casa, por ejemplo. En el caso de una ejecución hipotecaria, la tierra en bruto puede ser mucho más difícil de vender a precios de mercado. Un inversionista busca recuperar su inversión lo antes posible si el solicitante no puede pagar el préstamo.
¿Quién podría considerar la tierra de Costa Rica como una inversión?
La tierra puede ser una buena inversión para las empresas de construcción de viviendas y los inversionistas de tierras corporativas a largo plazo con amplia experiencia en desarrollo y carteras de tierra significativamente diversificadas para reducir su riesgo general. Además, si encuentra una oferta increíble en un lote residencial para construir la casa de sus sueños y está dispuesto a correr el riesgo, entonces puede ser una empresa que valga la pena.
Pero para el inversionista habitual, comprar terrenos implica más riesgo que recompensa. Es por esto que los inversionistas prefieren prestar en propiedades con residencias o construcciones de valor comercial.
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Article by Glenn Tellier (Founder of CRIE and Grupo Gap)
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